Budowa domu wymaga od nas przeprowadzenia wielu formalności, uzgodnień i skompletowania dokumentacji.
Jednym z głównych organów administracji publicznej czuwającym nad przestrzeganiem przepisów ustawy Prawo Budowlane jest nadzór budowlany. Sprawuje on kontrolę nad procesem budowlanym zarówno przed rozpoczęciem budowy domu, kiedy projekty domów dopiero są wybierane, po roboty budowlane, jak i w czasie późniejszego użytkowania budynku.
Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego jest pierwszą instancją administracji architektoniczno-budowlanej. Jeżeli w czasie uzgodnień będziemy mieli jakieś wątpliwości czy zażalenia, odwołania możemy składać u Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego.
Kim jest inspektor nadzoru budowlanego?
Zanim budowa domu się rozpocznie
Projekty domów jednorodzinnych można zacząć budować dopiero na podstawie prawomocnego pozwolenia na budowę. Po uzyskaniu zgody musimy odczekać 14 dni zanim pozwolenie się uprawomocni. Potem na 7 dni przed rozpoczęciem jakichkolwiek robót budowlanych, o terminie rozpoczęcia budowy musimy powiadomić nadzór budowlany. To samo powiadomienie ma być złożone również do projektanta. Według Prawa Budowlanego jest nim architekt, który adaptował nasze projekty domów do lokalnych warunków.
W zawiadomieniu określamy termin, w którym planujemy rozpocząć roboty budowlane. Za rozpoczęcie budowy uważane są już działania mające na celu zagospodarowanie placu budowy, więc zawiadomienie musi być dostarczone zanim budynek zostanie wytyczony na działce, teren poddany niwelacji, a tymczasowe obiekty budowlane czyli np. baraki socjalne postawione na placu. Budowanie domu rozpoczyna się również od budowy przyłączy.
Przed budową musimy ustanowić uczestników procesu budowlanego, którymi oprócz inwestora i projektanta są kierownik budowy lub kierownicy robót oraz inspektor nadzoru inwestorskiego (nie mylmy tej funkcji z inspektorem nadzoru budowlanego). Ich oświadczenia o przyjęciu obowiązków dołączamy do powiadomienia. Jeżeli budujemy proste projekty domów parterowych lub domy piętrowe czy z poddaszem nie musimy zatrudniać inspektora nadzoru inwestorskiego, możemy to zrobić dla własnej wygody. Oświadczenie powinno zawierać także informacje o uprawnieniach zarówno kierownika jak i inspektora.
Jeżeli w czasie budowy domu zajdzie potrzeba zmiany osoby na stanowisku kierownika budowy lub zatrudnimy innego inspektora nadzoru inwestorskiego, musimy powiadomić nadzór budowlany o tych zmianach, dołączając ich oświadczenia o przejęciu obowiązków i posiadanych uprawnieniach.
Jeżeli po zgłoszeniu rozpoczęcia budowy inspektor nadzoru budowlanego nie wniesie sprzeciwu w formie decyzji, budowa domu może się zaczynać.
Kiedy trwają roboty budowlane
Musimy pamiętać, że inspektor nadzoru budowlanego ma prawo wstępu na plac budowy i przeprowadzania kontroli. Podczas kontroli obecny powinien być kierownik budowy lub inspektor.
Domy mogą być budowane wyłącznie na podstawie tego, co zawierały zatwierdzone projekty domów. Jeżeli przedstawiciel nadzoru budowlanego zauważy istotne odstępstwa od projektu, potraktuje naszą budowę za samowolę budowlaną i wstrzyma prowadzenia robót.
Następnie określi termin, w którym muszą być przedłożone wszystkie dokumenty, których wymaga legalizacja samowoli budowlanej. Jeśli nie przygotujemy dokumentów i nie opłacimy kosztów legalizacji, inspektor może wystąpić z nakazem rozbiórki.
Istotne zmiany w projekcie dotyczą zakresu, jaki obejmuje projekt zagospodarowania działki, charakterystycznych parametrów domu i liczby kondygnacji czy powierzchni zabudowy. Dotyczą również niezgodności z tym, co zawiera miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub w przypadku jego braku, warunki zabudowy.
Kiedy budowa domu się kończy
Samowola budowlana nie ulega przedawnieniu, więc nadzór budowlany może skontrolować już istniejące domy jednorodzinne i nakazać w miarę możliwości legalizację stwierdzonej samowoli. Nie dotyczy to tylko budowy domu, ale również późniejszych prac związanych z rozbudową, dobudową czy nadbudową domu oraz niektórych prac remontowych.
Jeżeli skończymy budować nasze domki jednorodzinne przed przeprowadzką musimy zawiadomić inspektora nadzoru budowlanego o zakończeniu robót budowlanych. Możemy je zamieszkać, jeżeli po 21 dniach od daty złożenia zawiadomienia nadzór nie wniesie sprzeciwu.
Niekiedy, gdy legalizowana jest samowola budowlana lub gdy chcemy zacząć użytkować nasz dom jednorodzinny przed ukończeniem wszystkich robót, będziemy musieli wystąpić o pozwolenie na użytkowanie. Jest ono jednocześnie wezwaniem inspektora nadzoru do przeprowadzenia na budowie kontroli.